2023年最新土地增值稅稅收風險案例
案例1：房地產開發公司將向集團公司上繳的開發技術支持費列入開發間接費在計算土地增值稅時扣除風險
風險描述：
某房地產有限公司支付給集團公司一筆技術支持費,列入開發間接費用，并享受開發土地和新建房及配套設施的成本加計扣除20%的稅收政 策。分析人員針對該筆費用進行詳細核實，認真核實其合同內容，及內部往來郵件判斷是否符合開發間接費的列舉項目，發現該筆費用實質為提高土地增值稅的扣除項，將開發利潤轉移至集團公司的管理費，存在虛增扣除項目少繳納土地增值稅的風險。
該房地產公司會計處理：
借:開發間接費一技術支持費
貸：銀行存款
集團公司會計處理：
借：銀行存款
貸:主營業務收入
稅收政策：
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付 的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定 交納的有關費用。（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產 開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房 地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工 程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補 償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附 著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費、包括規劃、 設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、三通一平等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以 自營方式發生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供 水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支 出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生 的支出。開發間接費用。是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括 工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周 轉房攤銷等。……（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開 發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的 扣除。”分析路徑：具有集團性質的房地產企業，尤其是集團性房地產企業的子公司，可 著重檢查“開發成本一一開發間接費”科目。案例2 房地產企業存在少計營業收入，造成少繳土地增值稅的風險
風險描述：
通過對A公司的基本資料、2016年1—12月的財務報表及納稅情況進 行分析發現2016年A公司網簽銷售套數252套，銷售面積34 761.71平方 米，銷售均價3087.45元，網簽銷售額10 732.53萬元。該期間，該房地產 公司主要開發項目為x x小區三期A區（26-29棟），該項目的土地增值 稅明細與銷售收入不配比，土地增值稅入庫比例低于預警值。
該公司自2007年成立至今，開發的項目有：①x x一期A區1-12# 住宅樓；②X x二期工程；③x x 一期B區14棟別墅工程；④X x小區 三期A區26-29棟。項目1、2分別在2008年、2010年開始銷售，于2015 年6月完成土地增值稅清算。項目3于2012年6月開始銷售，已銷售別 墅12棟，該公司于2017年5月按2%預繳土地增值稅。項目4售房時間為 2015年2月至今。
綜上情況，認定x X小區三期A區（26-29棟）銷售收入沒有足額及 時預繳土地增值稅。
通過分析、審查，確定疑點如下：
該公司銷售樓房取得普通住宅銷售收入12 627.68萬元，非普通住 宅銷售收入3 403.09萬元，即按照預繳稅率，公司應預繳土地增值稅為 12 627.68萬x 1.5%+3 403.09萬x 2%=257.48 （萬元）,納稅人實際繳納該項目土地增值稅118.38萬元，很可能存在少預繳土地增值稅的情況。
稅收政策
《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十五條：“納稅人必須依照法 律、行政法規規定或者稅務機關依照法律、行政法規的規定確定的申報期 限、申報內容如實辦理納稅申報，報送納稅申報表、財務會計報表以及稅 務機關根據實際需要要求納稅人報送的其他納稅資料。”
“扣繳義務人必須依照法律、行政法規規定或者稅務機關依照法律、 行政法規的規定確定的申報期限、申報內容如實報送代扣代繳、代收代繳 稅款報告表以及稅務機關根據實際需要要求扣繳義務人報送的其他有關 資料。”
第三十一條：“納稅人、扣繳義務人按照法律、行政法規規定或者稅 務機關依照法律、行政法規的規定確定的期限，繳納或者解繳稅款。”
“納稅人因有特殊困難，不能按期繳納稅款的，經省、自治區、直轄 市國家稅務局、地方稅務局批準，可以延期繳納稅款，但是最長不得超過 三個月。”
第五十四條：“稅務機關有權進行下列稅務檢查：（_）檢查納稅人的 賬簿、記賬憑證、報表和有關資料，檢查扣繳義務人代扣代繳、代收代繳 稅款賬簿、記賬憑證和有關資料；（二）到納稅人的生產、經營場所和貨 物存放地檢查納稅人應納稅的商品、貨物或者其他財產，檢查扣繳義務人 與代扣代繳、代收代繳稅款有關的經營情況;（三）責成納稅人、扣繳義 務人提供與納稅或者代扣代繳、代收代繳稅款有關的文件、證明材料和 有關資料；（四）詢問納稅人、扣繳義務人與納稅或者代扣代繳、代收代 繳稅款有關的問題和情況；（五）到車站、碼頭、機場、郵政企業及其分 支機構檢查納稅人托運、郵寄應納稅商品、貨物或者其他財產的有關單 據、憑證和有關資料；（六）經縣以上稅務局（分局）局長批準，憑全國 統一格式的檢查存款賬戶許可證明，査詢從事生產、經營的納稅人、扣繳 義務人在銀行或者其他金融機構的存款賬戶。稅務機關在調查稅收違法案 件時，經設區的市、自治州以上稅務局（分局）局長批準，可以查詢案件涉嫌人員的儲蓄存款。稅務機關查詢所獲得的資料，不得用于稅收以外的 用途。”
第五十五條:“稅務機關對從事生產、經營的納稅人以前納稅期的納稅 情況依法進行稅務檢查時，發現納稅人有逃避納稅義務行為，并有明顯的 轉移、隱匿其應納稅的商品、貨物以及其他財產或者應納稅的收入的跡象 的，可以按照本法規定的批準權限釆取稅收保全措施或者強制執行措施。”
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條：“納稅人 在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他 原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全 部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、 直轄市地方稅務局根據當地情況制定。”
分析路徑：
通過網簽公開信息等核算比對實際申報的銷售量，發現是否存在少申 報銷售收入進而少繳納土地增值稅風險。案例3：“統借統還”融資業務產生的利息支出未按規定在清算業務中扣除風險
風險描述：
A公司投資建設商務大廈、國際公館和世紀花園3個房地產開發項目。因初涉當地房地產市場，公司在融資授信上存在困難，未能從當地銀 行取得貸款，必須從集團借入資金投資開發。其B集團總部對于外埠公司 融資管理釆用“統借統還”模式。“統借統還”是指集團統一融資，所屬 企業申請使用的資金管理模式，即集團統一向金融機構借款，所屬企業按 一定的程序申請使用，并按同期銀行貸款利率將利
息支付給集團，由集團 統一與金融機構結算的資金集中管控模式。
B集團總部“統借統還”管理模式具體如下：
集團根據各下屬企業資金需求統一對外進行融資。2010年6月，集團 內各下屬企業累計資金需求（借款金額）合計15.85億元，當月集團對外 累計借款金額14.30億元。
各下屬企業利息分攤計算明細表。
（1） 根據2010年5月貸款情況（計息當月上一個月）、貸款利率計算 每一筆貸款的年應付利息。
（2） 根據公式￡年應付利息/上月貸款余額，計算出當月各所屬公司 應分攤的平均利率=7 349.895/148 000 x 100%=4.966%,低于銀行同期貸 款利率5.76%0
（3） 根據各下屬企業的貸款余額和分攤的平均利率，計算本月各下屬 企業應分攤的利息：
公式：各統借統還單位應分攤的利息=各統借統還單位的借款余 額x平均利率x天數。根據公式，2010年6月該公司應分攤利息= 57 950 x 4.966%/360 x 31=247.81 （萬元）。
集團出具的《2010年6月內部單位貸款利息表》中，該公司應進入資 本化利息合計為247.81萬元，應按投資金額占比（資金使用比例），在當 時在建項目商務大廈、國際公館、世紀花園中進行分攤。
A公司提出開發項目在進行土地增值稅稅款清算時，根據企業提供的 利息表載明該項目發生的利息支出總額為11 000萬元，相關政策執行口徑 適用"……不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權 所支付金額與開發成本之和的10%以內”扣除，計算得出扣除項目金額 為6 416.91萬元，小于企業主張據實扣除的利息金額，核增應補繳土地增 值稅稅款。而如按企業主張按集團自制利息表分配數據實扣除則會造成項目增值額降低，應補繳土地增值稅稅款減少。
稅收政策：
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函 〔2010〕22。號）第三條規定：
1.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供 金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸 款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支 付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。
2.凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證 明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產 開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利 息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前 規定的比例執行。
3.房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開 發費用計算扣除時不能同時適用本條1.2項所述兩種辦法。
4.土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整 至財務費用中計算扣除。
分析路徑：
全國范圍內，由于房地產行業特殊性，資金需求巨大，行業內將大量 存在“統借統還”模式，房地產開發企業子公司在項目開發時本身沒有向 金融機構直接借款，而是由其母公司（集團）統一向銀行貸款后交付該子 公司使用，并且按金融機構規定的利率支付給集團公司，再由集團公司支 付給金融機構。
相應年度土地增值稅清算報告中的房地產開發費用扣除明細、年度財 務報表“開發成本——開發間接費一一資本化利息”科目，企業所得稅納 稅申報表。是否能提供金融機構借款證明。
案例4： 利用關聯交易少繳土地增值稅風險
風險描述：
A公司是一家以房地產開發為核心業務的私營有限責任公司，分析人員 調閱了該公司的建筑工程結算書，以及相關購銷合同，證實了該公司于2007 年8月至2010年8月期間購買了A公司所屬集團的“某牌”甲、乙級防火門， 其交易價格為:甲級防火門2 933.1平方米，成交單價1 860元/平方米，乙級 防火門4 374.615平方米，成交單價1 820元/平方米。但評估人員通過收集同 一年度當地其他企業的相關資料，以及市場走訪了解到：同類防火門甲級交 易均價為700元/平方米，乙級交易均價為600元/平方米。我們設定防火門 成本變動率=(詢 目成本-行業平均成本)：行業平均成本x 100%o該項目甲級防火門=(1 860-700) 4-700 x 100%=166%該項目乙級防火門=(1 820-600) 4- 600 x 100%=203%通過對該房地產企業開發項目的土地增值稅申報數據與工程決算成本 明細的分析對比，發現該公司可能與某建材企業存在交聯交易，通過提高 建筑材料的產品價格，多列建筑安裝成本，從而少繳納土地增值稅的涉稅風險。稅收政策：
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第三條:“土地增值稅按照納 稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率十十算征收。第四條納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金 額后的余額，為增值額。第六條 計算增值額的扣除項目：（一）取得土 地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配 套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。分析路徑：
在土增清算項目的分析中，應當注重審核建材購銷合同、工程結算單 據等重要的涉稅資料。可以參照開發項目施工方的建材平均成本或當地建 設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝材料支出是否存在異常。對建 材成本明顯偏高且無正當理由的，經分析人員核實后，可參照當地建設工 程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等 情況，核定單位面積金額標準并據以計算扣除。如果某單項建材的單位成 本明顯偏高，且無正當理由，則該房地產開發企業可能與建材企業存在交 聯交易，通過提高建筑材料的交易價格，多列建筑安裝成本，從而少繳土 地增值稅。稅務機關應當根據獨立交易原則，參照非關聯交易及市場行情 確認建材單位價格,同時對開發項目的建安成本進行納稅調整。
案例5： 虛增開發成本少繳土地增值稅風險
風險描述：
某置業是一家以房地產開發為核心業務的私營有限責任公司，分析人員通過案頭審核，對該項目幕墻工程量和材料價格的真實性和準確性存在 懷疑。分析人員通過實地査看，查閱工程結算書和第三方資料，并比對施 工圖紙，發現該公司存在通過虛增工程量，虛報材料定額等方式增加房地 產開發成本，從而少繳納土地增值稅的風險。
建筑幕墻是指由金屬構件與各種板材組成的懸掛在主體結構上，不承 擔主體的結構荷載與作用，是當代建筑經常使用的一種裝飾性很強的外墻 飾面。隨著建筑幕墻的大規模適用，做好建筑幕墻工程量評估工作意義重 大。尤其是新型幕墻技術的應用，增加了評估的難度。然而一些房地產企 業發現這方面的漏洞，通過虛增工程量，虛報材料定額等方式增加房地產 開發成本，從而到達少繳納稅款的目的。
2015年3月10 0,分析人員調查底稿和土地增值稅申報表，運用數 據比對，發現以下異常：
(1)二期土地增值稅稅負比一期低。該公司“xx國際一期” 土地 增值稅稅負率11.24% ；二期稅負率8.19%,二期稅負低于一期3.05%。
(2)二期整體開發成本每平方米3 405.36元，超過當地稅務部門規定 的預警值。
(3)開發成本和費用歸集不準確。評估人員審核該項目工程結算單 時，發現“x x國際二期” E地塊2#樓主體幕墻成本偏高，其中外墻干 掛的收口線條、柱身拉槽和磨邊拋光三部分的單價都達到每米200多元, 于是查看其E地塊1#樓該部分的結算單，發現收口線條單價每米80元、 柱身拉槽單價每米18元和磨邊拋光單價每米5元。憑據常識對定額單價產 生懷疑。
(4)在總結算書中，“X x國際二期” E地塊2#樓的外墻干掛面積達 到1.2萬平方米，全隱框玻璃幕墻的工程量1 826.19平方米，全隱框玻璃 幕墻同比E地塊1#樓工程量增加了 1.25倍，評估人員對該部分工程量真 實性產生懷疑。
稅收政策：
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第三條：“土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。”
第四條：“納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣 除項目金額后的余額，為增值額。”
第六條：“計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金 額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費 用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。"
分析路徑：
潛在風險涉及房地產行業和建筑安裝行業。房地產開發三類成本中土 地前期成本和基礎設施等配套費可采用企業自報和第三方信息確定，比較 難以確定的是建筑安裝工程費。探索科學方法的核心就是利用行業數據, 測算出不同建筑類型的建筑成本作為評估依據，結合企業成本歸集明細, 材料結算單等成本核算材料確定風險點。
案例6： 房地產開發有限公司少繳土地增值稅風險
風險描述：
某房地產開發有限公司于2011年12月開工建設“X x二期”房地產 項目，該項目已達清算標準，該公司開展了自行清算。
主管稅務機關發現該企業土地增值稅稅負為3.05%,與該局清算項 目平均稅負5.58%相比明顯偏低，同時考慮到該項目的業態類型（只有商業、寫字樓，無住宅），又將其與同業態土地增值稅稅負進行了比 較，發現仍低于同類型項目平均土地增值稅稅負7%,認為該企業可能存 在少繳納土地增值稅稅收風險。主管稅務機關主要通過以下方面確認風險點:
1.該房地產項目銷售稅收風險：“X x二期”項目部分商鋪銷售價 格明顯偏低,對比偏低商鋪同樓層同位置戶型銷售價格進行調整。
2.扣除項目的稅收風險：
（1） 取得土地使用權支付的價款:該公司取得土地使用權支付的價款及相關費用賬列數在二期清算時未進行分攤，應進行調減。
（2） 其他扣除項目及其金額：扣除項目及金額列支中有部分票據不合規、部分科目明顯錯誤，應進行調減。
（3） 房地產開發費用：該項目賬列的支付利息，無金融機構證明，且代收取的維修基金計入房地產開發費用，應予調減。
（4） 財政部規定的其他扣除項目：維修基金作為加計20%扣除的基數，應予調減。
稅收政策：
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條:“納稅人轉讓房地產 所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。”
《中華人民共和土地增值稅暫行條例實施細則》第五條:“條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。”
第七條第一款：“取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。”
第七條第二款：“開發土地成本是指納稅人房地產開發項目實際發生 的成本（以下簡稱房產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。”
第七條第三款：“開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房 地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。”
第七條第五款：“與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳 納的營業稅、城市維護建設稅，因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。”
第七條第六款：“根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開 發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。”
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函 〔2010〕220號）第三條：“房地產開發費用的扣除問題：（一）財務費用 中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明 的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的 金額。其他房地產開發費用，在按照取得土地使用權所支付的金額’與 房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除。（二）凡不能按轉讓房 地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用 在按’取得土地使用權所支付的金額’與’房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。”
《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》 （財稅字〔 1995〕48號）第六條：“對于縣級及縣級以上人民政府要求房 地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購 買方一并收取的,可作為轉讓房地產所取得的收入計稅;如果代收費用未 計入房價申，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收 入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數;對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的,在計算增值額時不允許扣除代收費用。”
分析路徑：
核查取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、財政部規定的加計20%扣除數等相關憑證是否合規、完整。對分期的項目是否就項目成本對象化、按照真實比例進行分攤。- 上一篇：稅務局最新通知：2023年7月1日起，社保申報方式有變 2023/7/17
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